2017年末,政策环境出现微妙变化,兰州(楼盘)部分区域取消限购,二三线城市纷纷借道人才新政局部放松调控。土地成交异常活跃,武汉(楼盘)、郑州(楼盘)等市成交规模升至历史高位,土拍热度不减,热门宅地频频拍出高溢价。重庆、杭州(楼盘)、徐州等市房地产市场明显转暖,供应、成交显著双双放量,市场演绎典型“翘尾”行情。我们将着重通过分析2017年末翘尾城市供求表现,揭示其背后的真正动因,进而研判2018年一季度以及全年市场走势。
兰州、南京(楼盘)等市局部松绑四限
但精准化调控凸现热点城市市场压力较大
2018年1月初,兰州、合肥(楼盘)、南京等多个二线城市接连下发利好新政,集中体现在以下两点:
其一,兰州偏远区域取消限购,核心区域继续实行限购,但不再提供社保和纳税证明。政策层面再现躁动情绪,合肥市政府紧急辟谣,取消限价令系媒体误读,但市场对政策松绑多有期待,四限政策似乎出现松动的迹象。我们认为因城施策、分类调控仍是2018年政策主基调,热点城市调控政策难言实质性转向,尤其是那些房价上涨压力较大的热点城市,不排除加码调控的可能性。
其二,南京、天津(楼盘)、青岛(楼盘)等市放宽落户门槛,着力支持人才落户。不可否认的是,引进人才将是未来房地产市场最为坚定的购房群体,并有着较强的购买力,有助于释放增量购房需求,活跃市场交易量。不过,若将人才落户片面解读成楼市利好新政恐言过其实,二线城市愈演愈烈的人才争夺战本意还是提升城市经济活力和竞争力,助推经济更好、更快发展,受益于房地产市场顶多算是人才争夺战的衍生效应。
武汉郑州等17城年末土地成交规模创近年新高
企业拿地热情不减
2017年12月,包括昆山(楼盘)、嘉兴(楼盘)、济南(楼盘)在内的17个城市土地市场再迎成交高峰期,同、环比提升显著,武汉、郑州等市成交规模更是升至历史高位。年底乃是土地出让高峰期,部分城市2017年供地计划完成情况不甚理想,明显加大了供地力度,成交规模显著提升。
鉴于这类城市多为热点城市,土地供应层面持续偏紧,企业拿地热情不减,热门宅地大都高溢价出让。
以武汉为例,汉阳区、东湖新技术开发区、东西湖区等多个热门区域频出高溢价地块,土拍热度可见一斑。随着新晋出让地块陆续进入开发、销售阶段,预计2018年四季度这类城市新房供应量将明显提升,届时成交量也将实现较大比例增长。
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